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La location d’un bien immobilier est considérée comme un revenu foncier.
Les loyers perçus sont donc imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Il existe toutefois des cas où les revenus locatifs ne sont pas imposables.
Comprendre le concept des revenus locatifs
Les revenus locatifs sont les loyers perçus par une personne physique ou morale d’un bien immobilier mis en location.
Les revenus provenant des locations de biens immobiliers peuvent être considérés comme des revenus fonciers, mais ils peuvent aussi être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) selon les règles du régime fiscal micro-entreprise.
Le calcul des revenus locatifs est basé sur la différence entre le montant du loyer encaissé et le montant des charges supportées par le propriétaire bailleur. Ces charges comprennent les frais liés à la gestion courante d’un immeuble tels que les travaux, l’assurance ou encore l’impôt foncier. Un bon investissement immobilier doit permettre de couvrir les charges engagées pour un logement loué. Cela signifie qu’il faut déduire ces charges du montant brut des loyers perçus afin de connaître le gain net réalisable par un propriétaire bailleur qui loue son bien immobilier. Si vous mettez en location votre appartement pendant 9 ans, vous ne devrez pas payer plus de 50% de vos recettes fiscales totales sur ce bien locatif, ce qui représente environ 3 000€ par an maximum après déduction des autres charges (dans la limite commune).
Utiliser les réductions fiscales disponibles
Pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier, il peut être intéressant d’utiliser les dispositifs existants.
Il est possible de récupérer la TVA sur certains travaux. De plus, si vous procédez à un investissement locatif, il existe une possibilité de défiscalisation par le biais du dispositif Pinel.
L’avantage fiscal s’applique aux logements dont la construction a été achevée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017.
Les loyers perçus et les ressources des locataires ne doivent pas dépasser certains plafonds. Enfin, si votre bien est situé dans une zone éligible au dispositif Censi-Bouvard, vous pouvez également profiter d’une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant de votre investissement (hors taxe), plafonnée à 300 000 € HT, pour un engagement de location durant 9 ans minimum. Toutefois, il ne sera pas possible de profiter du dispositif Censi-Bouvard si vous êtes associés au sein d’une société civile immobilière (SCI).
Utiliser des stratégies de déduction pour les revenus locatifs
Une stratégie de déduction pour les revenus locatifs est une opération qui permet de déduire un certain nombre de charges, liées à la location d’un bien immobilier. On distingue généralement 2 types de stratégies : Les stratégies fiscales et les stratégies juridiques.
Lorsqu’on parle de stratégie fiscale, on utilise des moyens légaux pour réduire ses impôts. Cela peut être le cas en matière d’impôt sur le revenu, d’impôt sur la fortune ou encore d’impôt sur les sociétés. En revanche, lorsqu’on parle de stratégie juridique, il s’agit souvent du choix entre 2 statuts juridiques différents : celui du LMNP ou celui du LMP.
La première possibilité consiste à acheter un bien immobilier et à le louer meublé non professionnel (LMNP). Ce type de location permet au propriétaire bailleur de profiter du dispositif Censi-Bouvard et donc de récupérer immédiatement 12% du prix d’achat HT du bien immobilier.
La seconde possibilitée est celle du LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui permet au propriétaire bailleur d’amortir son bien immobilier grâce aux loyers qu’il perçoit chaque année.
Investir dans des placements à long terme
S’il est possible de réaliser des placements à long terme, il est important de savoir que cette stratégie d’investissement nécessite un certain budget. En effet, investir dans des biens immobiliers pour les louer demande du temps et de l’argent.
Il faut donc avant tout définir son budget avant de se lancer dans un tel projet.
La location permet généralement de percevoir des revenus complémentaires, mais ceux-ci sont souvent inférieurs au montant du loyer perçu par le propriétaire du bien immobilier. Une personne qui achète un appartement en vue de le louer devra donc payer chaque mois une somme supérieure à celle qu’il aurait pu obtenir en empruntant la totalité du prix d’achat.
Lorsqu’un propriétaire envisage une opération locative, il doit donc évaluer ses capacités financières et son budget afin ne pas investir plus qu’il ne peut supporter.
Utiliser des stratégies de réinvestissement des revenus locatifs
Lorsque vous louez un bien immobilier, vous pouvez choisir de réinvestir les revenus locatifs dans des opérations immobilières similaires.
Il s’agit d’une stratégie qui présente plusieurs avantages : Augmentation du patrimoine pour une meilleure diversification. Ainsi, le risque de perte est mieux maîtrisé. Optimisation de la fiscalité pour diminuer l’impôt sur le revenu et les contributions sociales (CSG et CRDS). Par exemple, si vous avez investi à crédit en achetant un appartement que vous mettez ensuite en location, votre effort d’endettement est moins important sachant que vous avez déjà remboursé une partie du montant emprunté par le biais des loyers générés par cet investissement. Dans ce cas, le solde restant à rembourser est considéré comme une charge non décaissée.
Votre imposition ne sera donc pas impactée par cette opération puisqu’elle consiste à réduire votre endettement global. Cette stratégie peut être particulièrement intéressante pour les personnes dont le taux marginal d’imposition est élevée. Elle peut également être pertinente pour celles qui souhaitent profiter du levier fiscal offert par certains dispositifs fiscaux (Pinel notamment) afin de « rentabiliser » au mieux leur placement immobilier (dans la limite du plafond des niches fiscales).
Investir dans des produits à effet de levier fiscal
Investir dans des produits à effet de levier fiscal offre l’avantage d’investir dans un bien immobilier, tout en réalisant un investissement avec un effet de levier.
L’effet de levier permet de bénéficier d’un fort potentiel de rendement, sans pour autant avoir besoin d’une grande mise initiale.
Les produits à effet de levier sont souvent utilisés par les investisseurs institutionnels (banques, compagnies d’assurance ou fonds) qui souhaitent diversifier leurs actifs immobiliers.
L’effet de levier peut être utilisé pour créer une société foncière privée, ce qui permet aux investisseurs institutionnels et aux particuliers d’inclure les immeubles locatifs au sein du portefeuille immobilier global. Plusieurs raisons peuvent vous pousser à procéder à un investissement immobilier : Se constituer un patrimoine tangible et durable, financer un bien immobilier dans le but d’en faire plus tard sa résidence principale, par le biais de l’investissement locatif. Chercher à améliorer son pouvoir d’achat par la perception de revenus complémentaires, proposer un logement aux membres de sa famille contre un loyer attractif.
La location meublée est une activité commerciale qui n’est pas soumise à l’impôt sur le revenu. Lorsque les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an, elles sont exonérées d’impôt sur le revenu. Il faut que les recettes locatives soient supérieures à 23 000 € pour que l’activité soit imposable.